6 febbraio 2011

Piano Casa e Regolamento Urbanistico: Adoro i Piani ben riusciti ( Colonnello John "Hannibal" Smith )

Piano Casa e Regolamento Urbanistico ( volgarmente detto Piano Regolatore ).
Ecco il tema del giorno, anzi, dell’anno.
Non sono assolutamente esperto di edilizia od urbanistica, figuriamoci se posso esprimere un parere di indirizzo nello stato attuale di incertezza di fonti ed informazioni.
Il Piano Casa è nelle sue fasi iniziali di definizione, il Regolamento Urbanistico non è stato ancora presentato.
Inoltre, personalmente, mi rifiuto di dare attestazioni di razionalità a decisioni prese senza cognizione dello stato delle cose.
Traduco?
Traduco:
Oggi, Febbraio 2011, quante case vuote esistono nella città di Matera e quante persone sono in cerca di abitazione?
Ossia: qual è il rapporto tra Domanda ed Offerta?
Sembra una domanda banale, ma questo argomento, in quel di Matera, è un vero e proprio muro di gomma.
Ed è facile comprenderne le ragioni.
Probabilmente, prendendo tutti i ragionamenti col beneficio del dubbio derivante dall’assenza di dati attendibili, Matera è già, di fatto, una città fantasma.
Fatevi un giro in macchina alle 22 di un Mercoledì di Coppa, quando l’80% dei Materani è incollato alla Televisione.
Vedrete palazzi interi nelle tenebre, palazzi con solo alcune finestre illuminate, palazzi con fuori più cartelli vendesi che balconi.
Sia in centro che in periferia, sia Nord che Sud.
Matera è una città di palazzi nuovi che cadono.
Se si arrivasse a quantizzare che per ogni materano in cerca di casa esistono decine di alloggi vuoti non credo che vi sarebbe una rivoluzione, del resto dopo l’assordante silenzio civile del post notti di Arcore e l’acquiescenza complice anche sulla catastrofe economica, cosa volete che sia una Cittadina del Sud in cui le case costano il quadruplo minimo del prezzo che avrebbero in condizioni di mercato appena appena decenti?
Empiricamente, facendo i conti a naso, posso, quindi, affermare che l’offerta potenziale è di alcuni multipli superiore alla domanda. I prezzi delle case, invece sono di alcuni multipli superiori a quelli del congruente mercato.
Una casa di 100mq in periferia costa anche 250.000,00 €, credo il quadruplo di quello che valga, date le circostanze:
Bassa domanda, alta offerta, emigrazione intellettuale e non, crisi generalizzata.
La nostra Società ha deciso che le coppie di giovani, anche laureati, possano contare su un reddito annuo medio ( e precario ) di circa 15 - 20 mila € per i più fortunati. 
Questi numeri ci dicono tutto.
Del resto, ci vuole poco a realizzare che le imprese possono finanziarsi un palazzo vendendone solo una frazione e, col regime vigente, possono permettersi di attendere lustri prima di vendere al loro prezzo senza tema di averci proprio a che fare con la Legge della Domanda e dell'Offerta.
Altri numeri, calcolati su basi attualmente a me ignote, ci dicono che, invece, il fabbisogno di alloggi è di 2600 unità da costruirsi entro il 2017.
Su tali numeri si baseranno Piano Casa e Regolamento Urbanistico.
Bene fa la Segreteria del Partito a voler attendere la presentazione del Regolamento Urbanistico perchè è il momento di voltare pagina e cessare con la cultura dell’emergenza per ricominciare a pianificare secondo ragione e non secondo interessi particolari e locali.
L’elaborazione di un Piano Strategico che vada dal generale al particolare è l’unico modo per uscire dalla logica perversa della deroga, dell’emergenza, dell’accettazione dei fatti compiuti.
Purtroppo, il Piano Casa è quello che è: una deroga alle procedure del regolamento urbanistico voluta dal Papy nazionale ed in cui la nuova giunta regionale di Basilicata ha pure tolto ai Comuni la possibilità di decidere gli ambiti di intervento.
E’ vero che il 40% degli alloggi previsti dal Piano Casa sono di Edilizia Sociale e, pertanto, dovrebbero alleviare il fenomeno qui appena descritto.
E’ vero che l’immissione di 2600 alloggi sul mercato, sempre in teoria, dovrebbe calmierare il mercato.
Teoricamente.
Ma, purtroppo, la stessa Teoria è già smentita dai fatti: una sovrabbondanza di offerta a livelli mai visti non provoca una caduta dei prezzi.
Le case, è vero, non si costruiscono.
Ma neppure si vendono.
Si conservano, vuote, per mancanza di acquirenti dotati della necessaria capacità di spesa.
Tanto, ad ora, tenerle vuote costa pochissimo ai proprietari di terze, quarte e cinquantesime case.
Ora, dato che quello alla Casa è un diritto costituzionale e considerando che viviamo in una Città stracementificata, in una Nazione in cui un metro quadro su dieci è coperto di mattoni, ritengo che sia profondamente errato pensare di risolvere il problema aggiungendo cemento al cemento.
Siamo nel 2011 e non ci sono le risorse finanziarie né naturali per aggiungere nuove città di fianco a quelle semivuote, non abbiamo altro denaro, altro terreno coltivabile, altra acqua, altra aria da contaminare inutilmente.
Perchè, anche se il diritto alla proprietà privata è anch’esso un diritto costituzionale, non esiste un diritto costituzionale al possesso dell’aria e dell’acqua.
Il Piano Casa non è certo obbligatorio, ma comunque è un’occasione che può essere sfruttata per la riqualificazione della città.
Il problema, a riguardo, è che l’Amministrazione Comunale ha ben poche possibilità di influire sulle manifestazioni di interesse presentate.
In pratica, se da un lato c’è qualche flebile speranza di attenuare il dramma del problema casa grazie al 40% di Edilizia Sociale previsto nel piano casa ( ed io devo ribadire che non ci credo per le ragioni fin qui espresse ), dall’altro un Regolamento Urbanistico degno del nome potrebbe contribuire a riqualificare la città secondo criteri moderni senza rimettere a sacco un territorio già martirizzato.
Case a basso impatto ambientale, ristrutturazioni, riqualificazione delle urbanizzazioni e del verde, energie alternative, le vie possibili sono sicuramente tante e non è questa la sede per parlarne.
Personalmente, è su questa linea che mi spenderò in Segreteria e nel Direttivo, da un punto di vista politico, mentre da un punto di vista più generale mi piacerebbe che si arrivasse all’ovvio, cosa non scontata in questo Paese:
l’ovvio, secondo me significa rendere legislativamente conveniente mettere sul mercato le case piuttosto che tenerle vuote ( e spesso neppure accatastate ) a centinaia.
Una Città di case vuote non può che essere una Città Sterile.
Non è costruendo un altro quartiere Acquarium che si rilancerà l’economia della Città, ma perseguendo soluzioni differenti dal passato che spezzino il circolo vizioso che ha portato Matera ad essere un lungo e semideserto cementificio a cielo aperto.

PS: 

ovviamente, la parola “Sassi” esiste